空き家900万戸でも都市の家賃は下がらない 住宅政策として効かせる条件
空き家対策は、都市部の住宅費高騰を一気に解く政策にはなりません。理由は単純で、空き家が多い場所と、家賃に苦しむ人が住みたい場所がずれているからです。
ただし、効果がないわけでもありません。駅、仕事、学校、医療、買い物に近い空き家を改修し、入居支援や地域交通と組み合わせれば、子育て世帯、高齢者、低所得世帯、単身者の住まいの選択肢を増やせます。政策として見るべき核心は、「空き家を何戸動かすか」ではなく「誰が、どの費用を負担し、どの地域で住める住宅に変えるか」です。
- 2023年の住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％で過去最高となった。
- 2025年の住民基本台帳人口移動報告では、東京圏は12万3534人の転入超過だった。住宅需要はなお都市部に集まっている。
- 東京都区部の2026年4月消費者物価指数では、民営家賃が前年同月比1.4％上昇している。
- 空き家活用は、都市の家賃全体を押し下げるより、住宅弱者の受け皿、地方の維持、危険空き家の抑制として設計した方が現実的だ。
何が起きているのか
住宅は余っているのに、住みたい場所の住まいは足りない。このねじれが、空き家対策を難しくしています。
総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査によると、2023年10月時点の空き家は900万2千戸でした。2018年から51万3千戸増え、空き家率は13.8％です。
さらに重要なのは内訳です。別荘、賃貸用、売却用を除いた「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は385万6千戸あります。これは市場に普通に出ている賃貸住宅ではなく、相続後に使われない家、所有者が遠方にいる家、修繕費や片付け費用が重くて動かない家を含みます。
一方で、都市部には人が集まり続けています。総務省の住民基本台帳人口移動報告2025年結果では、東京圏は12万3534人の転入超過でした。東京都だけでも転入超過数は6万5219人です。
家賃も動いています。東京都の統計ページは、東京都区部の2026年4月消費者物価指数で、住居のうち民営家賃が前年同月比1.4％上昇したと示しています。全国の住宅総数が多いことと、東京圏で借りたい住宅が十分にあることは別問題です。
空き家対策の制度は「放置防止」から「活用」へ広がった
空き家政策は、危険な建物を取り壊すだけの制度ではなくなっています。政府は、倒壊や衛生悪化を防ぐだけでなく、使える住宅を地域資源として活用する方向に制度を広げています。
国土交通省によると、空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年12月13日に改正法が施行されました。従来の「特定空家等」への対応に加え、状態が悪くなる前の「管理不全空家等」への措置も制度化されています。
管理不全空家等として勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れる場合があります。これは、所有者に「放置した方が得」という状態を続けさせないための仕組みです。
同時に、国はモデル事業も進めています。令和7年度空き家対策モデル事業では、相談体制、空き家関連ビジネス、新しい居住ニーズへの活用などを対象にしています。補助率は、改修工事が3分の1、除却工事が5分の2、除却後の土地整備が3分の1などです。
ここがポイント: 空き家対策は「空いている家を安く貸せばよい」という単純な話ではない。所有者の意思、改修費、耐震性、地域の需要、入居後の支援をつなげて初めて住宅政策になる。
都市の家賃高騰に効きにくい理由
空き家が多いのに都市の家賃が下がらないのは、政策が足りないからだけではありません。住宅の場所、状態、所有、需要がかみ合っていないためです。
需要がある場所に空き家が少ない
家賃を下げるには、通勤できる範囲、学校や保育、医療、買い物にアクセスしやすい場所で住宅供給が増える必要があります。
ところが、地方の空き家をそのまま都市部の家賃対策に使うことはできません。東京で働く人に、遠方の空き家を紹介しても、仕事や通学、介護の事情が合わなければ移れないからです。
使える空き家と使えない空き家がある
空き家は数字上は1戸でも、すぐ住めるとは限りません。
実際には、次のような費用が発生します。
- 残置物の片付け
- 耐震補強
- 雨漏りや水回りの修繕
- 断熱、電気、給排水の更新
- 接道や建築基準の確認
- 入居者募集、管理、家賃保証への対応
所有者が高齢で判断できない、相続人が複数いて同意が取れない、改修しても家賃収入で回収できない。こうした理由で、市場に出ない住宅が残ります。
家賃を下げるには「量」と「場所」が必要
都市部の家賃を押し下げるには、需要が強い地域でまとまった住宅供給が必要です。郊外や地方の空き家を数戸ずつ改修しても、東京23区や主要駅周辺の家賃相場全体を動かす力は限られます。
したがって、空き家活用は都市家賃の万能薬ではなく、住宅政策の一部です。都市部では新築・中古住宅の供給、土地利用、建築規制、公共交通、職住近接の働き方まで含めて考える必要があります。
誰が負担し、誰が受益するのか
空き家対策で見落とされやすいのは、財源と負担者です。空き家を社会に役立てるには、誰かが費用を払います。
| 主体 | 主な役割 | 負担 | 受益 |
|---|---|---|---|
| 国 | 法制度、補助制度、税制の設計 | 補助金、制度運営費 | 危険空き家の抑制、住宅セーフティネットの強化 |
| 自治体 | 空き家調査、所有者確認、相談、代執行、地域計画 | 職員負担、調査費、除却支援費 | 防災、防犯、景観、地域維持 |
| 所有者 | 管理、売却、賃貸、改修、解体の判断 | 修繕費、解体費、税負担、手続き | 資産の活用、管理リスクの低下 |
| 民間事業者・NPO | 改修、管理、入居支援、マッチング | 初期投資、運営費、空室リスク | 事業収入、地域での役割拡大 |
| 入居者 | 住まいの利用、地域参加 | 家賃、移動費、生活環境への適応 | 住居費の軽減、広さ、地域での生活基盤 |
公費を入れるなら、受益者を明確にする必要があります。単に個人資産の改修を税金で助けるだけでは、公平性の説明が難しくなります。
反対に、低所得世帯、高齢者、障害者、子育て世帯など住宅確保に困る人の住まいとして使うなら、公共性は高まります。国土交通省は居住サポート住宅改修事業で、既存住宅等を改修し、住宅確保要配慮者に見守りなどの支援を提供する住宅を支援しています。補助率は3分の1、上限50万円／戸などとされています。
ここでは、空き家対策と福祉政策が重なります。家賃だけ安くしても、保証人、見守り、孤独死リスク、近隣対応、生活相談が残れば、大家は貸しにくい。住宅を供給するだけでなく、入居後の支援を誰が担うかが制度の実効性を左右します。
国益・社会への影響は「地方を残す力」として見る
空き家対策を国益の観点で見るなら、感情的な地域礼賛ではなく、インフラと生活圏の維持として考えるべきです。
空き家が増える地域では、住民が減り、自治会、消防団、商店、公共交通、学校、医療機関の維持が難しくなります。家が残っていても、人が住まず、管理されなければ、道路や上下水道を維持する自治体の負担だけが残ります。
一方で、使える空き家を若い世帯、リモートワーカー、二地域居住者、地域の担い手に渡せれば、地域の生活基盤を延命できます。これは都市の家賃対策というより、地方行政と人口政策の領域です。
ただし、ここにも限界があります。仕事がない地域に住宅だけ整えても、長期定住は増えません。医療、教育、交通、通信環境、地域の受け入れ体制がそろって初めて、空き家は生活の器になります。
批判的に見るべき論点
空き家活用を進めること自体は必要です。しかし、政策効果を大きく見せすぎると、財源も現場も疲弊します。
補助金依存では続かない
改修費を補助しても、入居者募集、日常管理、修繕、退去後対応は続きます。モデル事業は先行例を作るには有効ですが、国土交通省の募集要領も、補助終了後の自立や継続を求めています。
つまり、補助金で一度きれいにした住宅が、数年後にまた空き家へ戻る設計では意味がありません。家賃収入、管理費、地域の支援体制が回るかを見なければなりません。
所有者の責任を曖昧にしない
老朽空き家を放置すれば、近隣住民が危険や景観悪化を負担します。自治体が代執行で解体すれば、まず公費が動きます。所有者から回収できなければ、実質的には地域全体の負担になります。
そのため、固定資産税の特例解除や管理不全空家への措置は、厳しすぎる政策ではなく、放置コストを所有者へ戻す仕組みとして理解する必要があります。
都市部の住宅政策を代替できない
空き家活用を強調しすぎると、都市部で必要な住宅供給、子育て世帯向け住戸、単身高齢者向け住宅、通勤圏の交通整備といった論点が後ろに下がります。
都市の家賃高騰には、都市の政策が必要です。地方の空き家対策で、東京圏の住宅需給を大きく変えられると見るのは無理があります。
別の見方と政策上のトレードオフ
空き家活用には賛成しやすい響きがあります。既にある住宅を使うので、環境負荷も小さく、地域の荒廃も防げるからです。
しかし、すべての空き家を残して使うことが正解ではありません。
- 立地が悪く、改修後も需要がない住宅は、解体や土地利用の転換が現実的になる。
- 歴史的価値や地域拠点として使える住宅は、改修して残す意味がある。
- 防災上危険な住宅は、所有者責任と公的措置を組み合わせて早く処理する必要がある。
- 都市近郊の空き家は、子育て世帯や高齢者向け賃貸として活用できる可能性がある。
政策判断の軸は、「残すか壊すか」ではありません。その住宅が、10年後も人の生活を支えられる場所にあるかです。
今後の注目点
2026年以降に見るべきポイントは、制度名よりも実績です。空き家対策は、法改正や補助制度を作っただけでは成果になりません。
特に確認したいのは次の点です。
- 管理不全空家等への勧告や固定資産税特例解除が、所有者の行動を変えているか。
- 改修された空き家が、実際に賃貸住宅や居住支援付き住宅として使われ続けているか。
- 自治体の空き家調査、所有者確認、相談体制に人員と予算が足りているか。
- 住宅確保要配慮者向けの住まいが、都市部や通院・通勤可能な地域で増えているか。
- 空き家活用が、地方の公共交通、医療、買い物、学校の維持と結びついているか。
まとめ
空き家900万戸という数字だけを見ると、日本には住宅が余っているように見えます。しかし、都市部の家賃高騰は、住みたい場所に手ごろな住宅が足りない問題です。地方の空き家をそのまま都市の家賃対策に置き換えることはできません。
事実として言えるのは、空き家は増え続け、東京圏への人口流入も続き、都市部の家賃は上昇しているということです。見解として言えるのは、空き家対策は住宅費高騰の主役ではなく、住宅セーフティネット、地域維持、危険空き家の抑制に効かせる政策だということです。
今後の焦点は、空き家を「数」ではなく「住める住宅」に変えられるかです。
見るべき実務ははっきりしています。
- 需要のある場所の空き家を優先する。
- 改修費だけでなく、管理と入居支援の担い手を決める。
- 所有者責任を明確にし、放置の負担を近隣や自治体へ押しつけない。
- 都市部の住宅供給策と、地方の空き家活用策を混同しない。
空き家対策を住宅費対策として語るなら、次に問うべきは「何戸あるか」ではありません。「その家に、誰が、いくらで、どの支援を受けて住み続けられるのか」です。