「空き家900万戸」でも都市の家賃は下がらない――住宅不足を解く鍵は数より場所と流通
空き家を市場に戻すだけで、東京など都市部の住宅不足や家賃上昇を全国的に解消することはできません。空き家が多い地域と、住宅需要が集中する地域が一致していないからです。
ただし、駅や雇用拠点に近い空き家を選び、改修費、権利関係、耐震性、入居後の管理まで一体で整えれば、子育て世帯や若年層向け住宅を増やす現実的な手段になります。
この記事で押さえる点は次の4つです。
- 全国の空き家は2023年時点で900万2千戸だが、すべてが入居可能な住宅ではない
- 地方の空き家を増加地域へ移動させることはできず、需給の地域差は残る
- 都市部にも空室はあるが、募集中とは限らず、家賃、広さ、立地が需要と合わない物件もある
- 政策の中心は「空き家の総数削減」ではなく、使える住宅を需要地で流通させることに置くべきだ
全国で何が起きているのか――900万戸の中身を見る
日本では住宅の総数が増える一方、利用されない住宅も過去最多になっています。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日時点の総住宅数は6502万1千戸、空き家は900万2千戸でした。空き家率は13.8％で、2018年の13.6％から上昇しています。
ただし、「空き家900万戸」をそのまま「今すぐ貸せる住宅900万戸」と読むことはできません。空き家には次のような住宅が含まれます。
- 賃貸の入居者を募集している、または募集を予定している住宅
- 売却予定の住宅
- 別荘などの二次的住宅
- 相続後に使途が決まらない住宅
- 老朽化し、改修や解体が必要な住宅
- 所有者や相続人を確定しにくい住宅
賃貸・売却用と二次的住宅を除く空き家は385万6千戸に達しました。これらは2018年から36万9千戸増え、空き家全体の4割を超えています。政策上とくに難しいのは、この「市場に出ていない空き家」です。
東京にも空室はあるが、地方とは性格が違う
2023年の東京都には89万8千戸の空き家があり、空き家率は11.0％でした。一方、賃貸・売却用と二次的住宅を除く空き家は21万5千戸、率にして2.6％です。
総務省の参考分析では、東京都の共同住宅にある「賃貸用等空き家」は74万8500戸と推計されています。この数字は、需要の強い東京にも相当数の空室が存在することを示します。
しかし、空室があることと、家探しをする人が条件に合う部屋を借りられることは別です。統計上の空室には、入居者の入れ替えに伴う一時的な空室や、改修待ちの部屋も含まれます。単身向けの狭い住戸が空いていても、子どものいる世帯が必要とする広さの住宅不足は解消しません。
なぜ地方の空き家で都市部の家賃を下げにくいのか
住宅は土地から切り離せないため、全国の戸数が余っていても、需要地の供給不足は残ります。
2025年国勢調査の速報によると、東京都の人口は1424万6219人で、2020年から19万8625人増えました。2026年6月1日時点の推計人口は1429万9726人です。人口減少が進む自治体で空き家が増える一方、東京では仕事や進学先に近い住宅への需要が続いています。
住宅の需給は「通える範囲」で決まる
地方の戸建てが安くても、勤務先まで毎日数時間かかるなら、都市の賃貸住宅の代わりにはなりません。住宅を選ぶ人は建物だけでなく、次の条件をまとめて買ったり借りたりしています。
- 通勤・通学時間と交通費
- 保育所、学校、病院への距離
- スーパーなど日常サービスの有無
- 災害リスクと住宅の耐震性
- 光熱費、修繕費、自動車の保有費
- 将来売却または再賃貸できる可能性
空き家の取得価格が低くても、改修費、自動車費、長い通勤時間が加われば、家計全体では都市近郊の賃貸住宅より安いとは限りません。
家賃を動かすのは「使える供給」
都市部の家賃を抑えるには、働く場所や学校へ通える範囲で、世帯が必要とする広さと品質を備えた賃貸住宅が継続的に供給される必要があります。
そのため、政策評価では空き家の総数よりも、次の数字が重要です。
- 募集中で、実際に入居できる住戸数
- 駅や雇用拠点からの距離
- 単身用、子育て世帯用など住戸規模別の空室率
- 改修後の家賃と周辺相場
- 契約成立までの日数
- 入居後に再び空き家となる割合
ここがポイント: 地方の空き家を一律に「都市の住宅不足を解く在庫」とみなすのは無理があります。政策が増やすべきなのは、需要地で契約できる状態にある住宅です。
空き家政策で実際にできること
空き家対策が有効なのは、住宅需要が存在する地域で、流通を妨げる障害を取り除く場合です。
都市近郊と地方中核都市では供給策になる
鉄道駅の徒歩圏、地方中核都市の中心部、大学や病院、工業団地の周辺には、建物が使えるのに相続や改修費の問題で止まっている住宅があります。
こうした物件なら、自治体や民間事業者が次の工程をつなぐことで、住宅供給に戻せます。
- 所有者と相続人を調べる
- 耐震性、雨漏り、断熱、配管を診断する
- 改修後の家賃と需要を査定する
- 補助金や融資を必要な工事に絞って投入する
- 入居者募集と長期管理を担う事業者を確保する
重要なのは、改修を先に行うのではなく、入居需要と採算を確認することです。借り手の見込みが薄い地域で公費を投じても、改修済み空き家が再び空く恐れがあります。
セーフティネット住宅としての活用
高齢者、低所得者、ひとり親世帯、障害者、外国人などは、家賃を払える場合でも入居審査や保証人の問題で住宅を確保しにくいことがあります。
空き家を住宅確保要配慮者向けに活用する場合、建物の改修だけでは足りません。家賃債務保証、見守り、生活相談、家主への支援を組み合わせる必要があります。空室と入居希望者を結ぶには、契約後の不安を誰が引き受けるかまで決めなければならないからです。
移住政策としては雇用と交通が先に要る
空き家バンクは物件情報を見えるようにしますが、それだけで定住は増えません。移住者が仕事、医療、教育、移動手段を確保できなければ、住宅が安くても暮らしは続きません。
地方での空き家活用は、住宅政策だけでなく、雇用政策、公共交通、医療・教育サービスの維持と一体で評価する必要があります。
2023年改正空家法が変えたこと
国の制度は、危険な空き家を撤去するだけでなく、悪化する前の管理と活用へ対象を広げました。
2023年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば「特定空家」になるおそれのある住宅を、市区町村が「管理不全空家」として指導・勧告できるようになりました。
勧告を受けると、敷地に適用されていた固定資産税の住宅用地特例から外れる場合があります。所有者に対し、「壊れかけるまで放置する方が税制上有利」という状態を続けさせないための措置です。
改正法には、空家等活用促進区域や空家等管理活用支援法人の仕組みも盛り込まれています。市町村が地域を絞って活用方針を示し、NPOや民間団体が所有者への相談、管理、活用を支援しやすくなりました。
一方、制度を作っただけで物件は動きません。自治体には所有者調査、建築・税務・福祉部門の連携、民間事業者との調整が必要です。人口の少ない自治体ほど職員と専門人材が限られるため、都道府県による広域支援も欠かせません。
財源と税制――何に公費を使うべきか
公費は物件を一律に改修するのではなく、市場へ戻せる住宅と、除却すべき住宅を選別するために使うべきです。
空き家対策には、所有者調査、耐震診断、改修、解体、道路や上下水道の維持など複数の費用が発生します。すべての空き家を保存することは、財政面でも地域経営の面でも現実的ではありません。
優先順位は、次のように分ける必要があります。
- 活用する住宅：需要地にあり、安全性と採算を確保できる
- 管理を求める住宅：すぐには使わないが、周辺への危険を防げる
- 除却する住宅：倒壊や衛生上の危険があり、再利用の見込みが乏しい
- 土地利用を再編する区域：住宅を減らし、道路や防災空地などへ転換する
相続した空き家を一定の要件で譲渡した場合、譲渡所得から最高3000万円を控除できる特例は、2027年12月31日までの譲渡が対象です。売却を促す効果は期待できますが、買い手が存在しない地域では税優遇だけでは動きません。
また、補助金で改修しても高い家賃でなければ事業者が投資を回収できないケースがあります。家賃を抑える政策目的があるなら、改修補助の条件として家賃上限、入居対象、賃貸期間、転売時の扱いを明確にすべきです。
期待できる効果と反論をどう考えるか
空き家活用には供給増以外の効果もありますが、都市部での新規供給を代替する万能策ではありません。
「新築より早く、環境負荷も小さい」という見方
既存住宅を改修できれば、建て替えより短期間で供給できる場合があります。建物を長く使うことは、解体廃棄物や新築資材の使用を抑える面でも合理性があります。
ただし、耐震・断熱性能が著しく低い住宅では、大規模改修より建て替えの方が安全性や費用で有利なこともあります。「空き家だから残す」と決めず、建物ごとの診断が必要です。
「東京にも空き家が多いのだから、新築は不要」という反論
東京の空き家数だけを見れば、既存住宅の活用余地は大きく見えます。しかし、都市では世帯構成と住戸の広さが合わない問題があります。単身向け住戸が空いていても、家族向け住宅の不足には効きません。
さらに、空室の一部は賃貸市場が機能するために必要です。転居のたびに空室がほぼゼロなら、借り手は比較も移動もできません。政策は空室をゼロにするのではなく、長期に使われず、市場にも出ない住宅を減らすべきです。
「地方移住を増やせば東京の需要を減らせる」という見方
テレワークや二地域居住が可能な人には、地方の空き家が選択肢になります。しかし、対面勤務、介護、進学、専門医療などの事情で勤務地や都市サービスから離れられない人も多くいます。
居住地の変更を家賃対策として期待するなら、企業の雇用配置、通信環境、交通、教育、医療を含む長期的な地域政策が必要です。住宅情報の提供だけで東京への集中を反転させるのは困難です。
現実的な政策の組み合わせ
都市の家賃対策と地方の空き家対策は、別の目標として設計し、接点がある地域だけを結ぶのが現実的です。
都市部では、空き家活用に加えて次の施策が必要になります。
- 駅や雇用拠点に近い地域での住宅供給
- 子育て世帯向けなど、不足する住戸規模を意識した整備
- 公営住宅や家賃支援を、本当に負担の重い世帯へ重点化
- 老朽マンションの改修・建て替えと合意形成の支援
- 短期滞在利用と長期居住用住宅のバランス確認
地方では、すべての集落で同じように住宅を維持するのではなく、行政、医療、商業、交通を残す拠点へ居住を誘導する考え方が必要です。空き家を活用する場所と、除却や土地利用転換を進める場所を分けなければ、インフラ維持費だけが膨らみます。
国、自治体、家主、事業者の役割も分けるべきです。
- 国：税制、法制度、交付金、統計の整備
- 都道府県：専門人材の派遣と市町村をまたぐ広域調整
- 市町村：区域指定、所有者への働きかけ、地域需要の把握
- 民間・NPO：物件診断、改修、仲介、保証、入居後の管理
- 所有者：相続登記、適正管理、売却・賃貸・除却の判断
今後見るべき数字
政策の成果は「空き家を何戸扱ったか」ではなく、住宅として何年使われたかで判断すべきです。
今後は次の指標を自治体別、住戸規模別に確認する必要があります。
- 改修後に実際に入居した戸数と入居率
- 補助金1円当たりの居住年数
- 入居者の家賃負担率
- 子育て世帯、高齢者など対象別の契約実績
- 再空室化した戸数と理由
- 除却後の土地利用
- 所有者調査から契約・除却までに要した期間
消費者物価指数の民営家賃は家賃の時系列変化を確認する材料になりますが、新規募集物件だけを示す指標ではありません。家探しをする人が直面する状況を把握するには、募集家賃、成約家賃、住戸規模、立地を分けて見る必要があります。
まとめ――空き家の数ではなく、需要地で使えるかを問う
事実として、日本には2023年時点で900万2千戸の空き家があります。同時に、東京都の人口は2025年国勢調査の速報で2020年より増えており、住宅需要の地域的な偏りは続いています。
このため、地方の空き家を一括して都市部の住宅不足への答えにすることはできません。一方、都市近郊や地方中核都市で、立地、権利関係、耐震性、改修費、管理を整えた物件は、住宅供給として十分に活用できます。
今後の焦点は明確です。
- 空き家の総数ではなく、入居可能な住宅を地域別に把握できるか
- 改修補助を、需要と継続利用の見込みがある物件へ絞れるか
- 都市では不足する住宅の新規供給と家賃支援を併用できるか
- 地方では活用、管理、除却の線引きを住民に示せるか
次の住宅・土地統計調査を待つだけでは遅すぎます。自治体が毎年追うべきなのは、空き家バンクの登録件数ではなく、契約が成立し、生活の場として使われ続けている戸数です。